土地購入･マイホーム建築の手続き

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土地の購入からマイホームの完成までの手続き
		土地購入からマイホーム建築までの契約や登記手続などを、ご説明します。
＜＜土地の選定＞＞
土地の選定については、他のページで解説しています。（●ここをクリック）土地を契約する前に、小学校区、上下水道設備、用途地域などを調べ、希望する建物の建築が可能かどうか確認しましょう。なお、購入申し込みから売買契約までは、最終決定ではありませんので、ある程度気に入ったら、購入申し込みを行い、売買契約までにいろいろ調べるほうがいい場合も多いと思います。よい物件は、他の方も欲しい物件です。一定の条件がクリアされれば契約するという気持ちであるならば、購入申し込みをして物件を確保しておかないと、他の人に譲ることになってしまう場合があります。
＜＜購入申し込み＞＞
	不動産業者によってさまざまな書式があります。当社の場合【購入申込書】に、希望条件や、金額を記入し記名捺印の上提出いただきます。他の業者では、【買付証明書】などという名前になっているものもあります。売買契約までの間、物件を確保する意味合いと、売買条件（金額やその他の条件)を交渉するための意思表示という意味合いがあります。この書面は、「いわゆる契約行為ではない」と、司法の判断も出ていますので、本気で買う気はある場合に、しかし様々に最終的には調べないと変えないわけですから、契約するまでの押さえと言う側面が強い書面です。
＜＜重要事項説明と売買契約＞＞
交渉がまとまると、重要事項を宅地建物取引主任者が説明し、売主と売買契約を締結します。（重要事項説明については●ここをクリック)重要事項説明は大切ですので、納得いくまで説明を受けてください。売買契約書については、●ここをクリックしてください。売買契約は、手付契約、仮契約などと呼ばれています。契約は通常不動産業者の事務所で行います。売主と買主と仲介業者が同席します。契約書を読み合わせ、売買契約書に記名捺印します。手付金を支払い、売主の領収証をもらいます。
＜＜手付金＞＞
	手付金は、売主が不動産業者の場合、売買代金の20%以内と定められています。相手が業者でない場合、いくらでも、法的には問題がありませんが、100万円以上20%以内が妥当だと思います。
＜＜中間金＞＞
通常中間金の支払いはありません。しかし、用意できる手付金が小額であったりして、売主が中間金を要求する場合があります。
＜＜ローン条項＞＞
	住宅ローンを借り入れて、土地代金を支払う予定の方は、ローン条項付契約を締結します。これは、「手付金を支払って契約するが、住宅ローンが不成立の場合契約を解除し手付金を返還してもらう特約｣　をつけた契約のことです。
＜＜住宅ローンの申し込み＞＞
売買契約が成立したら、金融機関にローンを申し込みます。重要なことは「土地建物の合計」の資金計画で申し込むことです。申し込みに必要な書類は、一般的に次のようなものです。身分証明書（運転免許証など) 住民票（家族全員) 印鑑証明書所得証明書（市町村役場で発行しています。市町村民税の係) 源泉徴収票健康保険証売買契約書と重要事項説明書（契約書には印紙貼付のこと) 住宅地図公図･登記簿謄本･測量図金融機関によって審査の手順は違いますので、金融機関に確認しましょうローンシミュレーションは、●ここをクリックどの金融機関がいいかは判断が分かれますが、参考になるページがございますので●ここをクリックしてください。なお、各銀行のホームページは、●リンク集に掲載してあります。金利や融資条件などを比較検討してください。また融資諸経費もばかになりませんので、事前に確認が必要です。
＜＜代金の支払いと所有権移転登記＞＞
住宅ローンが承認されると、代金の支払いと所有権の移転登記を行います。代金支払いのためには、ローンの実行が必要ですので、ローンを借り入れる金融機関の会議室や応接室を借り、そこに売主･不動産業者･買主･司法書士が同席し、ローンの実行と代金の支払い･所有権移転登記を同時に行います。抵当権がついている物件の場合、抵当権者も、抵当権抹消書類を持参し同席します。手順は普通次のようになります。司法書士は事前に頼んでおきます。金融機関の指定の司法書士がいいでしょう。司法書士は、当日の朝、登記簿を閲覧し、所有者や抵当権･差押などの有無を調べます。同席者がそろうと、司法書士は、まず売主が真の所有者であるかどうかを確認し、権利書を受け取ります。抵当権がついている場合、抵当権者から抹消書類を預かり、抵当権抹消の委任状をもらいます。確実に所有権移転登記ができることがわかったら、司法書士から金融機関にその旨報告され、住宅ローンが実行されます。事前に作った通帳に、融資諸経費を差し引いた金額が入金されます。売り渡し証書に、売主買主が記名捺印し、登記委任状を作成します。それが終わるといよいよ売買代金の支払いです。普通は銀行振込で行いますので、現金を引き出す必要はありません。残金を支払います。領収証を確認してください。司法書士に、登録免許税と司法書士手数料を支払います。（抵当権設定費用も必要です。)事前に見積りをもらえます。売主に、固定資産税･都市計画税の日割り分を支払います。仲介業者に仲介手数料を支払います。（仲介手数料については●ここをクリックしてください。) 司法書士から、領収証と預り証をもらってください。権利書ができるまで、1週間ほどかかります。その間は、司法書士の預り証だけで不安な感じがしますが、司法書士は、当日登記をいれ金融機関に登記受理の書類を渡しますから、心配は要りません。金融機関は、買主に所有権が移転され、抵当権が設定されることに十分な注意を払っています。以上で代金支払いと所有権移転が完了しました。あとは権利書が1週間後にできますので、金融機関を経由して受けとってください。
＜＜住宅メーカーの決定と、間取りや仕様の検討＞＞
住宅メーカーを決定し、間取りや仕様を検討します。マイホームの建築は●ここをクリック安心できる住宅メーカーを選んでください。
＜＜見積書をもらい請負契約を締結します。＞＞
資金計画を明確にしましょう。建物の建築には、本体価格以外に給排水工事やその他の工事費･地鎮祭や上棟式の費用･登記費用･住宅ローンの費用などの諸経費があります。また、支払条件も着手金や中間金などがありますので、問題ない資金計画を立ててから請負契約を締結します。請負契約は、着手金を支払い、契約書に記名捺印します。契約書には最低限下記書類をつけてもらいます。平面図立面図建物配置図給排水計画図仕様書
＜＜住宅ローンの申し込み＞＞
	建物の住宅ローンを申し込みます。土地と同じ金融機関でなければ融資は不可能です。（公庫利用の場合でも、同じ金融機関を通じて公庫に申し込みます。) 金融機関の中には、土地融資の際、建物も一緒に査定してくれるところもありますが、別々に申し込むこともできます。一般に、上棟時点で中間金を支払わなければならないことが多いので、自己資金でまかなえない方は、中間金の申し込みも行います。
＜＜地鎮祭＞＞
一般に着工前に地鎮祭を行います。（クリスチャンの方などで、そういったことはやらない人もいます。) 地鎮祭は、神社の神主さんにきてもらい、その土地を清め、祝詞を上げてもらうことです。費用は3万円くらい（御初穂料と、のし袋に書きます。)です。なるべく家族全員参加しましょう。平服で大丈夫です。住宅メーカーで神社は紹介してくれます。方位などが気になる方は、このとき神主に間取り図や配置図を見てもらいましょう。井戸や浄化槽の方角･神棚や仏壇の場所などもアドバイスしてくれます。
＜＜着工＞＞
建築確認がおりると、いよいよ着工です。まず、基礎工事です。基礎には鉄筋が組み込まれます。鉄筋が配筋された時点で写真をとりたいものです。自分で取れない場合、住宅メーカーに頼んで必ずとってもらいましょう。性能保証機構の保証を受ける場合、この時点で検査があります。
＜＜上棟＞＞
基礎工事が終わると、コンピューターでプレカットされた構造材が納品され、骨組みが始まります。50坪くらいまでの住宅では、1日で終わります。屋根を支える太い横架木材を「棟」といい、これが上がるので上棟（じょうとう･むねあげ)といいます。上棟は、10人くらいの職人さんが協力して行います。クレーンも利用します。終了すると、棟梁とお施主さんでお清めをし、お酒を振舞いご祝儀を職人さんに渡します。最近は簡素な方法で行います。お餅をまいたりすることは、少なくなりました。
＜＜建築中の注意＞＞
建築中は次のようなことに注意しましょう中間金の支払い準備土地のローンを万一にも延滞しないでください。一度でも延滞があると普通6ヶ月は住宅のローンが実行されません。工事中の火災保険は住宅メーカーが加入します。建築中は、棟梁が現場責任者ですからその指示に従わなければなりません。タバコの始末などに注意し、またフローリング工事後に土足で上がることなどがないよう配慮してください。よい棟梁は、質問に快く答えてくれますが、休憩時間は休ませてあげてください。工事に関する注文は、住宅メーカーの現場監督に話します。職人さんや棟梁に直接依頼することはできません。大手住宅メーカーの場合、注文主が現場に入ることを禁止しているところが多くあります。工事中の注文はそれほど嫌がるものなのです。着工前に十分検討し納得してから請負契約することが大切です。浴槽やキッチン･クロス･外壁のの色柄の選定は期限厳守でお願いします。迷われるのはわかりますが工事の工程に無理がくると思わぬ弊害が出ます。どうしても納得できないことや、変更したい部分が出てきた場合、設計士と現場監督にきちんと話をしましょう。大手住宅メーカーでも、実際に施工するのは中小の工務店ですから、その技術力や信頼性には差があります。工事に不信感がある場合、早めに他の設計士などに相談し対応しないと取り返しがつかなくなります。外部工事や空調設備などの別途工事は、建築工事が終了してから行います。お客様の中には工事中に他の業者を入れる方がいますが、原則的にはルール違反です。
＜＜竣工･登記･ローン実行･引渡し＞＞
建物が出来上がると、次のような手続きがあります。まず、登記が必要です。表示登記（建物が完成したことを登記する)を行うと住宅ローンが実行され、保存登記（所有権の登記)と、抵当権の設定登記が行われます。（公庫の場合、表示登記と保存登記が終わってからローンの実行です。) 工事の不備（クロスのはがれや汚れ･設備・建具の開閉具合･給排水など)をチェックし、問題部分の補修工事を行ってもらいます。これをダメ工事といいます。これが完了したら引渡しを受け、残代金を支払います。鍵は工事用と完成後のものがあり、完成後の鍵を使用すると、工事用の鍵は使用できなくなるように作られています。鍵の引渡しを受けます。竣工図面と建築確認図面を工事業者から受け取ります。権利書は土地のときと同じように金融機関経由で受け取ります。

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