競売物件の購入・・・よくききますが、どんな内容かご説明いたします。
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| ＜＜競売とは＞＞ |
| まず、競売（きょうばい・けいばい･･･と読みます）とはいったいどのようなことなのでしょう。 |
一言で言えば、裁判所が売り出している不動産で、入札をして購入できるものです。
どうして競売にかかるかといえば、債務不履行があり、債権者(たいていは銀行などですが）が競売の申し立てをするからです。
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よく勘違いされる方がいるのですが、銀行から借金をすると、抵当に入れます。不動産の抵当権は登記されます。
借金を払わないと、その不動産は銀行にとられるのではなく、裁判所が売り出し、その代金を銀行はお金でもらうというシステムになっているのです。
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| そうやって売り出されたものを競売物件といいます。 |
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| これ以外に「関東財務局が」売り出している入札物件があります。これは、税金を払う代わりに不動産を引き渡した(物納といいます）というものです。同じように入札で売り出します。特徴としてはほとんどが土地であり、中古などの建物が乗っていないことなどです。 |
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| ＜＜競売物件の特徴＞＞ |
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【金額が安い】：市場価格よりも結構安く出ています。安いには安い理由があります。
【抵当権や差し押さえなどは完全に抹消してくれる】：裁判所がやるのですから安心です。
【条件はつけられない】：ありのまま現況で買うしかありません。
【住宅ローンが使いにくい】：方法はありますが・・・ |
| ＜＜なぜやすいのか＞＞ |
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最大の理由は、一般の方がなかなか手を出しにくいのですから、買って売ろうとする業者などが、入札します。
彼らは利益を見込みますから、当然に安い金額になります。
（会場を見ると、結構人相の悪い人が多い印象ですが、それは単に、照明とか場所の問題で、不動産業者が一般に人相が悪いかどうかは統計がないのでわかりません。･･･笑）
もうひとつの事情は、特に建物がある場合、中を見ることができないということです。
一部の内覧実施物件を除き，敷地内に入ったり建物の中に入って物件を確認することはできません。競売に付されても，現在の所有者に所有権があるからです。
中を見ることができないわけですから、当然に不安要素が増えます。その分だけ安くなるということです。
特に建物付きが安くかえます。一般に3割程度安く評価されています。 |
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| ＜＜手続き＞＞ |
| まず、新聞とか裁判所とか、あるいは、http://bit.sikkou.jp/などで、物件を探します。 |
| 気になる物件があったら、裁判所に出向き、三点セット（「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」）を閲覧します。 |
| 「物件明細書」 |
物件の権利関係，例えば，建物に占有者がいる場合で，買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか等が記載されています。また，物件買受け後，占有者に対して引渡命令が発令されるかどうかも物件明細書の記載から判断します。 |
| 「現況調査報告書」 |
執行官が物件の現況を調査した報告書です。現況のほか，占有者の氏名や占有権原等が記載され，物件の写真も添付されています。 |
| 「評価書」 |
裁判所の選任する評価人が，当該物件の価格を算定したものです。物件の価格のほか，周囲の環境の概要，行政上の規制等が記載され，周辺の地図や物件の図面も添付されています。 |
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| 気に入ったら入札です。一般に一割程度を保証金として持参し、入札します。 |
| 一番高く金額を提示した人が落札できます。落札されなければ、保証金は返ってきます。落札すれば、代金の一部に充当されます。 |
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